Украинцы, находящиеся за границей, всё чаще покупают недвижимость в Украине — для жизни, инвестиций или сохранения активов. В то же время в 2026 году появилось много вопросов относительно новых правил и изменений в законодательстве. На самом деле процедура покупки недвижимости осталась понятной, но имеет важные нюансы. В этой статье разберём, как правильно оформить сделку, находясь за границей, и на что стоит обратить внимание ещё до подписания договора.
Содержание:
- Что на самом деле изменилось в 2026 году
- Покупка недвижимости для украинцев за границей: возможные форматы
- Доверенность: как оформить и что обязательно учесть
- Роль нотариуса в сделке, если собственник или покупатель за границей
- Финансовый мониторинг и происхождение средств
- Регистрация сделки купли-продажи недвижимости и права собственности
- Юридические шаги для защиты покупателя
- Когда нужна юридическая помощь
Что на самом деле изменилось в 2026 году
В начале 2026 года активно обсуждается новый закон о купле-продаже недвижимости, но важно понимать: для покупателей и продавцов правила удостоверения сделок не изменились.
Единственное реальное нововведение — с 1 января 2026 года нотариусы обязаны передавать в налоговую информацию об удостоверенных договорах купли-продажи, обмена и дарения недвижимости. Это требование касается именно нотариусов, а не частных лиц. Дополнительных заявлений от покупателя или продавца не требуется.
Покупка недвижимости для украинцев за границей: возможные форматы
Если вы находитесь за пределами Украины, покупка недвижимости возможна в двух форматах:
1) Личное присутствие в Украине
Вы приезжаете на сделку, подписываете договор у нотариуса, после чего сразу происходит государственная регистрация прав.
2) Сделка через доверенное лицо
Самый распространённый вариант — оформление сделки фактически дистанционно через представителя в Украине.
Доверенность: как оформить и что обязательно учесть
Если вы не можете присутствовать лично, договор может быть заключён через представителя в соответствии со ст. 244 ГКУ.
Доверенность можно оформить:
- в консульстве Украины за границей
- у иностранного нотариуса с последующим апостилем или легализацией (в зависимости от страны)
Крайне важно, чтобы доверенность:
- была составлена с учётом норм украинского законодательства
- содержала чёткий перечень полномочий: подписание договоров, получение справок, участие в финансовых расчётах, подача документов на регистрацию
- была надлежащим образом легализована или подпадала под международные договоры
Именно на этом этапе чаще всего требуется нотариус для оформления сделки за границей, чтобы избежать отказа в удостоверении договора в Украине.
Роль нотариуса, если участник сделки за границей
Нотариус:
- проверяет действительность и объём полномочий доверенности
- проводит юридическую проверку объекта недвижимости
- контролирует соответствие сделки требованиям законодательства
- осуществляет финансовый мониторинг
- обеспечивает регистрацию сделки и переход права собственности
Финансовый мониторинг и происхождение средств
Финансовый мониторинг действует уже не первый год. Если сумма сделки равна или превышает 400 000 грн, нотариус обязан проверить источник происхождения средств.
Это может быть:
- доход от предпринимательской деятельности
- заработная плата
наследство или дарение - кредит или займ
- доход от продажи другого имущества
С 2026 года новых требований к покупателям не введено — изменения касаются только отчётности нотариусов перед налоговой.
Регистрация сделки и права собственности
После подписания договора нотариус проводит государственную регистрацию прав в Государственном реестре вещных прав. Именно этот этап юридически закрепляет ваше право собственности на объект недвижимости.
Если вы планируете покупку недвижимости, находясь за пределами Украины, стоит заранее согласовать алгоритм действий.
Обратиться за консультацией можно через контакты, подробнее о сопровождении сделок — в разделе услуг нотариуса, а с другими направлениями правовой поддержки можно ознакомиться в блоке «другие услуги».
18.03.2026
