Українці, які перебувають за кордоном, все частіше купують нерухомість в Україні — для життя, інвестицій або збереження активів. Водночас у 2026 році з’явилось багато запитань щодо нових правил та змін у законодавстві. Насправді процедура купівлі нерухомості залишилась зрозумілою, але має важливі нюанси. У цій статті розберемо, як правильно оформити угоду, перебуваючи за кордоном, і на що варто звернути увагу ще до підписання договору.
Зміст:
- Що насправді змінилося у 2026 році
- Купівля нерухомості для українців за кордоном: можливі формати
- Довіреність: як оформити і що обовʼязково врахувати
- Роль нотаріуса в угоді, якщо власник або покупець за кордоном
- Фінансовий моніторинг і походження коштів
- Реєстрація угоди купівлі нерухомості та права власності
- Юридичні кроки для захисту покупця
- Коли потрібна юридична допомога
Що насправді змінилося у 2026 році
На початку 2026 року активно обговорюється новий закон про купівлю-продаж нерухомості, але важливо розуміти: для покупців і продавців правила посвідчення угод не змінилися.
Єдина реальна новація — з 1 січня 2026 року нотаріуси зобов’язані передавати до податкової інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу, обміну та дарування нерухомості. Цей обовʼязок стосується саме нотаріусів, а не приватних осіб. Додаткових заяв від покупця або продавця не вимагається.
Купівля нерухомості для українців за кордоном: можливі формати
Якщо ви перебуваєте за межами України, купівля нерухомості для українців можлива у двох форматах:
1) Особиста присутність в Україні
Ви приїжджаєте на угоду, підписуєте договір у нотаріуса, після чого одразу відбувається державна реєстрація прав.
2) Угода через довірену особу
Найпоширеніший варіант, коли укладається угода купівлі нерухомості за кордоном фактично дистанційно через представника в Україні.
Довіреність: як оформити і що обовʼязково врахувати
Якщо ви не можете бути присутні особисто, договір може бути укладений через представника відповідно до ст. 244 ЦКУ.
Довіреність можна оформити:
- у консульстві України за кордоном
- в іноземного нотаріуса з подальшим апостилем або легалізацією (залежно від країни)
Критично важливо, щоб довіреність:
- була складена з урахуванням норм українського законодавства
- містила чіткий перелік повноважень: підписання договорів, отримання довідок, участь у фінансових розрахунках, подання документів на реєстрацію
- була належним чином легалізована або підпадала під міжнародні договори
Саме на цьому етапі зазвичай потрібен нотаріус для оформлення угоди за кордоном, щоб уникнути відмови у посвідченні договору в Україні.
Роль нотаріуса, якщо учасник угоди за кордоном
Нотаріус:
- перевіряє дійсність і обсяг повноважень довіреності
- здійснює правову перевірку об’єкта нерухомості
- контролює відповідність угоди вимогам законодавства
- проводить фінансовий моніторинг
- забезпечує реєстрацію угоди купівлі нерухомості та перехід права власності
Фінансовий моніторинг і походження коштів
Фінансовий моніторинг діє не перший рік. Якщо сума угоди дорівнює або перевищує 400 000 грн, нотаріус зобовʼязаний перевірити джерело походження коштів.
Це може бути:
- дохід від підприємницької діяльності
- заробітна плата
- спадщина або дарування
- кредит чи позика
- дохід від продажу іншого майна
З 2026 року нових вимог до покупців не введено, зміни стосуються лише звітності нотаріусів перед податковою.
Реєстрація угоди та права власності
Після підписання договору нотаріус проводить державну реєстрацію прав у Державному реєстрі речових прав. Саме цей етап юридично закріплює ваше право власності на об’єкт нерухомості.
Якщо ви плануєте купівлю нерухомості, перебуваючи за межами України, варто заздалегідь узгодити алгоритм дій. Звернутися для консультації можна через контакти, детальніше про супровід угод — у розділі послуги нотаріуса, а з іншими напрямами правової підтримки можна ознайомитися у блоці інші послуги.
18.03.2026
